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没有贫瘠的商业,只有懒惰的运营!袁家村和马嵬驿异军突起的秘密

焦点地产2021-02-22 08:34:44


在贫瘠的关中旱地

是什么让袁家村和马嵬驿异军突起独领风骚,

坪效超过一线城市购物中心?

资源、区位、资金……

似乎都有关系,但都不是关键!


十年前,地处陕西关中平原腹地礼泉县的袁家村,是个只有62户人家的小乡村,虽然距离著名的唐昭陵(唐太宗李世民的陵墓)仅有4公里,坐享旅游区位便利,但乡村旅游发展几乎为零。







仅仅过了十年,袁家村成为陕西省乃至全国最受欢迎的乡村旅游胜地,被誉为“关中第一村”,无论在旅游知名度影响力还是在旅游接待人次和旅游收入上,都远超唐昭陵景区。


袁家村,一跃成为中国乡村旅游现象级的“网红”。







袁家村的光芒未退,又一个乡村旅游超级“网红”——马嵬驿,在关中平原上火箭般地升起。


马嵬驿于2013年10月国庆试营业,仅仅过了两年多时间,2015年底,马嵬驿接待了国内外游客超过600万人次,游客接待人次一跃超过兵马俑、华山、华清池、古城墙、法门寺等陕西著名景区,勇夺陕西省旅游桂冠!


时光回到5年前,马嵬驿依托的兴平市马嵬镇李家沟村,还只是中国几十万个农村中普普通通的一个。



2016年春节期间,袁家村和马嵬驿的游客接待总量达到194万人次,而西安游客接待总量为622.21万人次,两个村的游客接待量接近西安几十家景区接待量总和的1/3。袁家村和马嵬驿春节期间游客接待量不但超过了陕西旅游龙头兵马俑景区的接待量(23.5万),也超过了中国文化旅游龙头北京故宫的游客接待量(43.6万)。


“思路决定出路,创新创造未来。”袁家村和马嵬驿实现跨越式发展最关键、最核心的创新是思维——颠覆传统思维的现代互联网思维


[“古镇+小吃”模式]






比肩一线城市购物中心平效







你肯定不敢想象,在袁家村、马嵬驿有年利润300万元的粉汤羊血,有单日营业额高达29万元的酸奶铺…


每到节假日,仿古建筑间熙熙攘攘挤满了人,大大小小的小吃铺吆喝声回荡在街头巷尾,游客来了下次还想来,照他们的话说就是:“这里好多美食我都没有吃过”、“我觉得这里的羊汤比西安城里的好吃”…美食变为出游原动力,就这么简单。




从客流统计数据来看,袁家村的人流在平日里达到4~5万,周末达到6~7万,国庆及春节等特殊节假日,最高客流可达20万人次/天。这样的经营客流数字已超过西安人气火爆的兵马俑和回民街,跃升为陕西排名第一的旅游项目。


如此火爆的人流之下,带来的经营收益也颇为可观。


按照购物中心市场的逻辑,传统商业界人士将零售,餐饮休闲娱乐属于低坪效和低租金承受能力的业态,但在袁家村这种爆品旅游小镇类项目下,餐饮确是领头羊的业态品种。


根据实地调研,袁家村内的一个肉夹馍店铺的客单价为10元/份,日常经营流水在500~1000份,逢节假日可卖到3000份。这样匡算下来,一个10平米的铺位,最高经营坪效可达到3000元/天/平米,这样的经营业绩已冠盖城市中心的购物中心市场的最高坪效。


同时看到网上公布的数据,袁家村的餐饮业日营业额已经达到200万元,一年加上其他收入,基本可以过10亿元。已经达到一个大中型城市中大型购物中心的营业水准了。虽然网上披露的数据可能有夸张的成分,但从实际多次观察情况来看,他们实际的经营收入也不会差太多。


说到成功的原因,袁家村和马嵬驿自觉或不自觉应用了一些互联网思维:


1.免费景区 免收租金


与国内乡村旅游开发做成封闭式景区不同,袁家村和马嵬驿虽然都已经是4A景区,却是免费开放、不收门票的旅游景区。而且,不同于传统旅游景区早上9点才开门迎客、下午5点就关门送客(中国绝大多数旅游景区是“日出而作、日落而息”的“农耕时代景区”),袁家村和马嵬驿是全天候免费开放的景区,游客可以一年四季随时进出、自由停留。


在袁家村,游客可以免费参观袁家村村史馆、观看民俗街的各种民俗表演;在马嵬驿,游客可以免费观看驿站广场老戏台每天由秦腔老艺人表演的秦腔,免费参观马嵬驿历史雕塑馆、德贤家苑、葫芦仙府等景点。




袁家村和马嵬驿的“免费”,与不少乡村旅游景区几十元乃至上百元的“高价”(在中国212家5A级旅游景区中,共有安徽西递宏村、山西皇城相府等6家依托传统村落发展起来的5A级景区,每家门票价格都在80-120元不等)形成了强烈的反差,极大地满足和迎合了中国游客“喜欢免费”的心理需求,平均每天吸引了上万名游客自发前来。


在游客结构中,以西安市民和关中地区居民为主,重游率普遍较高。一到节假日,陕西各地市乃至周边省份的游客也蜂拥而至,“春节”、“五一”、“十一”等重大节假日,每天接待的游客达到数万人,最多一天超过20万人。


不但对游客“免费开放”,袁家村和马嵬驿对商家也“免费招租”。袁家村从2007年以来,招商引进近300家各类业态商家,7年来袁家村旅游总公司一直未向任何商户收取房屋租赁或扣点提成,农民经营户凭特色餐饮考核入园,免费入驻,规范经营,定期考查的方法,吸引了陕西、河北、四川、河南、湖南、山东、山西等地的优质商户入驻。


因为“开放”,因为“免费”,袁家村和马嵬驿快速吸引了大量的“用户”——游客和商家,并迅速产生了巨大的“流量”——客流量和交易量。


2.社群型自组织管理模式


如果说以乌镇和华侨城为代表的造城模式是强大的实力雄厚的现代企业投资行为,那么袁家村的运营管理则完全另辟蹊径。


这种模式的核心思想就是商户分组自治制度。袁家村村委会将商户按照经营品类、所处位置分成了若干组,每组设立经营的组长。由组长负责统一管理卫生、品质、产品特色等,并设立动态打分和淘汰的机制。


除此之外,在关键的招商运营管理模式上,还采用了免租金、统一经营和管理、对于关系到民生的食品原料进行统一供货、自营加工厂、调味品厂、酸奶厂、油厂、面粉厂等关键的原材料加工部分,将商户经营业绩与村集体的经营收益相挂钩,并且效益可观。这种绩效紧密挂钩的模式,远远超越了购物中心式的租金模式,让物业所有者与经营者的利益紧密捆绑。


同时袁家村对营运营管理细节上的把控也是极为严格,甚至到了苛刻的程度。举个例子。在所有的小吃餐饮店铺中,村里规定不允许有冰箱,以保证食材的新鲜,甚至村里面对灶台的大小、位置和设计风格都有严格的把控,以保证情景体验的原汁原味。




3.丰富配套、延伸消费


互联网公司“线上”的运营和盈利模式,在袁家村和马嵬驿“线下”得到了广泛的应用。袁家村和马嵬驿的“游”免费,但吃、住、行、购、娱等各种服务,都还是要收费的,不过,收费都在合情合理范围。


袁家村和马嵬驿都有上百家美食小吃店,品种繁多绝不重样,小吃的价格从几元到十几元不等,大部分游客往往品尝十来种小吃,每个游客在“吃”上的消费可以达到几十元乃至上百元。


在住的服务方面,袁家村中既有村民依托自家房屋开的民宿,统一名称为“休闲农家”,每晚住宿价格从几十元到一两百元不等;也有由外来投资者兴建的生活客栈、左右客主题酒店等文化主题精品酒店,每晚房价达到七八百元乃至数千元,但一到节假日依然一房难求。


近年来,袁家村还陆续出现了骑马、射箭、酒吧等多种娱乐项目,满足游客多样化的娱乐需求。在马嵬驿,除了免费的文化演出等娱乐项目外,还有专门针对儿童的小型游乐场和鸵鸟场以及针对年轻人的马场和驿家酒吧,这些收费娱乐项目受到了儿童和年轻人的欢迎,吸引他们延长了停留时间。




4.极具特色的空间设计


不同于工业化时代下现代城市设计的理念,传统中国小镇和村落在空间上的最大特色就是那种千百年来,历经漫长的自给自足的农耕社会文明后,自然生长出来的乡村空间模式。本着这样的创新思想,我们从中国文化传统中去汲取智慧,看看创新的思想是否可以如何从农耕文明中提炼和燃烧出来?


袁家村的空间,最迷人的一点是,在这个仅有几十亩的空间里,充满了极多的民俗元素,游人穿梭在这样的巷弄院落空间中,竟然不知道这里到底有多大。紧凑的交通尺度,丰富的商业界面,疏散有度的村落广场空间,街边两侧目不暇接的美食休闲内容,网格化的弯曲而看不到头的村落道路,就会让兴致盎然的游客在这里流连忘返。




5.业态的精准定位和持续优化


所有的旅游项目成功打造的第一要务是寻找到精准的市场引爆点。观察袁家村的业态配置可以发现,关中美食无疑是其中最具能量的引爆点。


陕西关中地区从秦国时期开始强盛,并延续出数千年的关中文明,酝酿出了极具特色的文化。而如今的大众游客来说,最能贴切深入的感受到这种文化的延续的就是美食。


袁家村对民俗美食的打造,根本不是简单的餐饮配套,而是达到了在倾尽全力的打造高品质的关中民俗美食博物馆的境界




这种用舌尖上的关中为聚焦、通过打造丰富多彩的美食,精准的击中了当今中国旅游大军的主力:女性和儿童。而市场上,最有情怀、最容易产生感动、最有消费意愿的往往就是她们这样的客群。


除却餐饮之外,袁家村的休闲和文创业态也是别具风味。虽然小镇整体格调是关中民俗,但在其休闲及文化店铺的设计风格上,却充满了台湾和丽江式的文化情怀。


精致的店铺装修,清新可人的文创产品,时不时能见到暖心的文案宣传,高水平设计的店铺门头美陈,都成为吸引人落座休闲的关键道具。从这种意义上来看,当民俗与现代休闲功能及美学结合在一起,就构成了我们所谓的现代意义上的乡愁的元素。





6.品质保证 信誉承诺


中国游客不缺钱,缺的是一份放心

中国旅游不缺好东西,缺的是一份信誉


袁家村和马嵬驿,在中国乡村旅游的“痛点”上狠下工夫,不但树立了乡村旅游的信誉,也赢得了游客的心。游客在袁家村和马嵬驿可以明明白白消费、放心大胆消费、开开心心消费。


结果如同微信快速积累了几亿“粉丝”一样,数以百万级的西安和陕西居民快速成为袁家村和马嵬驿的“粉丝”,持续不断地到袁家村和马嵬驿贡献消费,自愿主动地为袁家村和马嵬驿宣传推广。


马嵬驿对商户运营管理细节上把控极为严格,甚至到了苛刻的程度:食物原材料统一供应、与餐饮有关店员一律戴口罩、食物外形、餐饮人员指甲服装都有具体标准……如果达不到要求,轻则处罚,重则停业整顿。


马嵬驿曾发起过一场抹布运动:商会派人到各个店面突击检查,如果哪家店的抹布拧出黑水,当场罚款一万元 不带二话。




在马嵬驿,遇到卫生、安全等游客投诉绝无情面可讲,轻则重罚,重则关店,商户的自觉意识很快提高。 


马嵬驿商会会长李光自己就被罚过。一次,李光店里的凉粉炒得很碎,不符合要求被商会检查的人看到了,要罚一万元。当时李光很不理解,辩解说:凉粉碎了入味,很多顾客还专门喜欢吃碎的呢!最终事情闹到老总王永鑫那里,开饭店起家的王永鑫本身厨艺不错:“我们马嵬驿的小吃要色香味俱全,你说碎了入味,我给你按标准炒成条条一样入味。”王永鑫说着卷起袖子亲自做起来。李光心服口服,当着众人的面把罚款交了。 

 

[总结]


文化旅游小镇产品太多

而出众如袁家村的只是凤毛麟角


因此,从经营业态特色来看,袁家村作为一个民俗文化小镇的爆品项目,其本质更像是一个精品的特色餐饮购物中心。它以绵延2000年的关中风情文化故事为依托,通过精心打造特色的民俗体验、情景化的传统村落空间、潮流时尚的生活方式和爆品的餐饮小吃,从而形成了整个文化旅游项目最大的市场吸引力。


在如今中国大地如火如荼的文化旅游小镇建设大潮中,复制的垃圾项目比比皆是。能真正沉静下来进行系统思考、抓住旅游市场快速崛起的风口机会的项目作品实在太少了。


如何将文化和故事结合现代设计技术进行产品研发和场景再创造,并利用先进的现代服务业管理手段将经营有机的盘活,是破解这类项目症结的根本。


而这种能沉下心来做文化的情怀、态度与工匠精神,正是整个行业最稀缺的资源。来源

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【第四板块共享经济下的文旅产业,是文旅+?还是共享经济N?--您必须知道的文旅风向标


峰会议程


第一版块:文旅产业发展趋势(9.10上午)


主题:我国旅游产业的政策规划和发展趋势

嘉宾:戴斌

职务:中国旅游研究院院长 

主题:主题公园开发运营之横店理念与实践

嘉宾:殷旭

职务:横店集团副总裁 

主题:文旅地产与文化品牌

嘉宾:卢强

职务:德懋堂投资有限公司董事长 

主题:文旅项目的运营与营销

嘉宾:徐道明

职务:万达旅业副总裁 

主题:走进梦想小镇——万科良渚文化村

嘉宾:沈毅晗

职务:万科良渚文化村大屋大顶图书馆馆长

第二版块:文旅项目资本运作(9.10下午)


主题:后工业化背景下文旅产业的创新与创意

嘉宾:宋瑞

职务:中国社科院旅游研究中心主任 

主题:住宿分享的新趋势

嘉宾:罗军

职务:途家创始人 

主题:产业基金会投什么样的文旅项目

嘉宾:范恒涛

职务:中信产业基金副总裁 

主题:让文旅插上科技的翅膀

嘉宾:张辉

职务:赛伯乐投资集团战略合伙人

主题:文旅项目股权融资的渠道及方式

嘉宾:彭 震

职务:创丰资本副总裁

对话:文旅项目资本运作与盈利模式创新高端对话

嘉宾:宋瑞、冯少英、罗军、范恒涛、张辉、彭震

第三版块:中国精品酒店与民宿价值的实现模式(9.11上午)


主题:全域旅游与住宿业发展趋势

嘉宾:厉新建

职务:北京第二外国语学院旅游管理学院院长 

主题:文旅综合体与精品酒店的新生态

嘉宾:甘圣宏

职务:世贸君亭酒店管理公司执行总裁 

主题:民宿产业发展的战略思考

嘉宾:王龙江

职务:众安集团首席思想官、民宿产业发展公司CEO 

主题:全产业链的精品酒店咋玩?

嘉宾:梁滨

职务:钞库街十八号创始人

主题:皇城根下的文化风景

嘉宾:刘少军

职务:皇家驿站创始人

对话:如何破译精品酒店与民宿的盈利密码?

嘉宾:厉新建、甘圣宏、王龙江、梁滨、刘少军

第四版块:文创项目内容创新与核心价值(9.11下午)


主题:地产变小 文创变大——艺术小镇的新模式

嘉宾:陈少峰

职务:北京大学文化产业研究院副院长 

主题:互联网文化创意产业园运营模式

嘉宾:齐康丞

职务:中关村互联网文创产业园管理有限公司董事长 

主题:宽窄巷子——最成都的体验

嘉宾:刘伯英

职务:中国文物学会工业遗产委员会会长 

主题:旅游IP与文旅创新

嘉宾:洪清华

职务:驴妈妈旅游网创始人 景域集团董事长

主题:拥抱内容时代的文化旅游创新发展之路

嘉宾:李文捷

职务:易肯设计院院长

主题:从城市更新到文创生活营造

嘉宾:王雷

职务:北京77文创园董事长

对话:创新为本,内容为王,和大咖一起撬动文创

嘉宾:陈少峰、刘伯英、解晓东、王雷、李文捷、洪清华



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