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为什么说只有 “能量设计” 才能设计 “特色小镇” ?

家美网2018-06-25 19:38:49


故事要从五千年前老子的道德经里说起:

持而盈之,不如其己。

揣而锐之,不可长保。

这句话可以看到,社会需要的是平衡发展的,

任何急功近利的发展都有难以预料的苦果。


为什么要打造特色小镇?

当房地产走到了转型路口,于是有了特色小镇

——

 

房地产所诞生的财富高速发展,虽然让中国人有钱了,但社会矛盾逐渐越来越多。六个口袋供一套房,打拼10年买不了北京一个厕所的现象越来越多,这都是产业发展不均衡所致。

 

当全世界都对中国的城市化进程歌功颂德的时候,房地产所带来的苦果,也让人始料未及。

 

全民炒房的时代,实业不兴,人们把所有的钱都供在房子上,消费不升级,衣食住行都只考虑经济实惠,所以,企业主无法获得更多利润,转而将投资转向房地产,周而复始,房地产累积的财富越来越多。

 

 

不均衡,不平等所造就的恶果,就是城市经济没有实际性的发展。其他行业没有钱,也无谈发展。房地产经过十几年,最后人们终于明白,你投的并不是房子,而是有效资产,买了没有产业支撑的房子最后成了鬼城和睡城。

 

那么到底该怎么办?这个时候,特色小镇出现了。

 

这是中国经过十几年教训得到的一剂良药,也是城市均衡发展的一个样板。可以预判的是,小镇时代,不仅可以解决中国房地产的问题,解决城市病,解决中国产业发展一揽子问题,更重要的是,为未来中国的国家竞争扎下稳固的基础。

 

但是特色小镇想要真正成功,真正解决这些问题,是需要完整的基础,这个基础就是“政府+市场”的集合方式。

 

首先,我们先说“德国模式”,德国是欧洲第一大经济体,经过300多年的力量沉淀,经济坚挺,两次世界大战都没有把德国干跨,背后的原因和诀窍是什么?原因就是德国布局了3万个隐形的产业小镇,让一个国家经过重创和赔偿还能如此快的恢复!

 

△德国小镇

 

而特色小镇这枚灵药的目的是什么?通过“政府+市场”共同发力,把欧洲德国两三百年的历史压缩到二十年,三十年,甚至十年时间,在中国完成。

 

其次,在这里要提到一个人,目前的国务院副总理刘鹤,作为中央政府最懂经济的领导。刘鹤称:浙江模式是真正找到了“政府+市场”的集合方式。

 

所以目前大家所知道的特色小镇,都是“浙江模式”,如果不是浙江模式的小镇要么是处于产业链底端无法升级的建制镇模式,要么是下车拍照,上车睡觉的旅游小镇,或者是带着小镇帽子,本质干着房地产的地产小镇。或者是白天上班,晚上空城的产业园。

 

△春风长乐:农家小镇的诗意栖居


特色小镇的模式思考

开发商待转型,产业链待升级

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浙江特色小镇的成功有着天然成功的因素,但它的模式的形成并不简单,甚至可以说是中国改革开放40年的集大成。要搞清楚特色小镇的本质,就必须回答几个问题。


1、产业链为何要升级?

 

中国的建制镇,大多还处于工农业为主导的城市,拥有好的自然资源,但也同时环境差,大量人口溢出,人口逃窜。其本质原因是老百姓没有赚到钱,所以无论乡镇如何改造,环境如何优化,没钱的事情解决不了,一切都是空谈。

 

怎么样赚钱?让乡镇的产业链完整,让第三产业盛兴,企业创新能力增强,利润增强,让企业做大做强。这就是为什么一定要产业链升级的原因。

 

2、为什么浙江政府特别懂市场?

 

浙江是个神奇的土地。四十多年来,浙江人均耕地面积0.56亩,人均资源拥有量仅全国平均水平11%,从未享受过特殊优惠政策,缺少国家资金投入,因为台海原因,建国后产业布局严重受限,然而,浙江省GDP排名第四,人均GDP排名第2,城乡人均可支配收入排名第1,基尼系数全国最低,唯一一个所有地市的人均收入超过全国平均水平。

 

 

实干兴邦,温州人被称为“中国的犹太人”,整个浙江省的民营企业所创造工业总产值比当地国营企业和外企加起来还多。1170万浙商走出浙江,在省外再造了数个“浙江”,国内外省投资和海外投资全国第一,中国唯一GNP大于GDP的省份。

 

这一切,都离不开踏实肯干,又乐于合作的浙江人,浙江独有的文化基因:义利并举、以利和义、工商皆本、本末并重、驱利尚贾。

 

在这种环境下成长的浙江政府官员,朋友亲戚都是商人,从小就受家庭环境影响,长大又致力于政企合作发展,服务于市场。

 

他们保留了市场意识,随着浙江2012年启动政府的头号工程:“浙商回归”,开始了政府引导,市场作为主体,企业运作,共同创新的小镇初期模型。


△乌镇雅园——中国目前比较成功的养老度假小镇

 

3、为什么特色小镇不能以房地产为主导?

 

首先,房地产的本质是撬动地价,违背了特色小镇开发降低成本的初衷,这就是大部分特色小镇用地都是租赁而来的主要原因;

 

第二,一开始就出让土地做房地产,实质是贱卖土地,一旦小镇成功,周边的地价带动可能是数十倍的利润增长。提前出让对于土地来说,如果不是在城市核心地段,根本拍不了价。

 

第三,房地产带动不了任何产业。

 

第四,尽管有不少房企进入了特色小镇,但大多数房企是缺乏运营能力的,目前没有一家房企既能运营好产业,也能运营好商业的地产公司。

 

第五,房地产是小学生,商业是大学生,而小镇是博士生,小镇是运营一个社会诞生的初期模型,理念和决策意识等级不同。


△无锡田园东方——乡村田园综合体的样板模式

 

4、开发商在特色小镇的建设中要扮演什么角色?投资特色小镇开发商如何盈利?

 

如果说,房地产商最大的价值在于资本+资源,为何不转型成为投资和服务属性,投资小镇的特色店,小镇的产业,主导特色小镇吃完玩乐游购住服务链。

 

就目前的房地产开发来看,风险越来越大,中国的房地产已经过了赚快钱的时代,追求短平快的开发企业,中小型地产公司越来越难玩转,稳步发展产业实体,逐渐品牌化才是出路。

 

从以往的盈利来看,房地产主要靠四个东西赚钱,一是政府奖金,旱涝保收。二靠基建盈利。三是卖房挣钱,靠天靠地段。四是转租。

 

而特色小镇的盈利根本是看小镇的运营,从浙江基金小镇成功的案例来看,基金小镇的玉皇山区域从之前每年政府2.4亿的税收,经过两三年的时间翻了十余倍,达到了27.4亿。

 

△杭州玉皇山基金小镇

 

作为政府+市场共赢的角度来看,开发企业应该有新的盈利模式,五种盈利模式参考:

 

一、拉高地价,增值部分的分配权;

 

二、政府税收增值部分的奖励;

 

三、房地产作为资金的源头,拥有资本+资源的能力,转型成为投资,做风投,退出主导;

 

四、转型商业运营,小镇的细数产品品牌连锁化:小镇酒店、咖啡店等,打造商业模型;

 

五、转型文创产品研发,成为小镇产业链的一部分,调整战略位置,转型产品升级;


当然,这需要一家地产开发企业老总的决心、恒心和毅力。

回过头来,我们发现,经过高速发展的房地产到了如今尴尬的地步,静不下心来和政府一起发展产业。只有科学地通过小镇模式,达到优化城市,升级产业的稳步发展,否则是很难长远的。


△桃李春风——开创中国极小户型别墅之先河


吃了十几年政策优势的房地产,未来应该继续紧跟政策,进行软着陆才是最有效的方式,平衡产业链的动力才是根本。

特色小镇属于顶层设计,在中国全社会都在转型的时代,特色小镇所需要的资源来自“空间+产业+政策+运营+金融”的共同完善,缺一不可。

 

如何构建特色小镇的顶层设计模式?

特色小镇的设计,应该属于“能量设计”

——


什么是能量设计?

 

回顾中国房地产的发展,是属于经济推动,之所以诞生了各种社会矛盾,包括各种质疑的本质原因是不平衡,经济推动的核心思想来源于西方,急功近利的最大的表现。


如果说西方设计的本质是“发展的设计”,能量设计的本质就是“平衡的设计”。

 

前面说过房地产的突飞猛进和产业缓慢发展形成强烈的差异,软着陆的方法即是拉动实体经济的振兴,一方面快速增强国民收入,一方面减缓房价暴涨。所以未来的中国需要的顶层设计是“平衡的设计”。

 

能量设计—设计“人类命运共同体”的有效方案

 

通过促进世界、自然、人工空间三者与人类相互之间能量的有机流动,

最终达到“天人合一,共生共进”的设计境界

  

特色小镇设计的三大原则

主张修复、因地营造、强调意境

就特色小镇的低成本开发模式来看,我们考虑到更多的是修复,而并非大拆大建,修复人和自然的关系,修复人与人之间的关系,从不会去考虑赶走当地的原住民,搞好特色小镇,取得社会认同的关键就在于“构建人类命运共同体”。

不仅仅是产业链的合作,共生共赢的平衡,还需要考虑到原住民。比如文旅小镇,那些原村落,古建筑,原住民,都是不可复制的宝贵财富,在设计特色小镇的过程中,要充分考虑到当地的天时地利人和,一条河的流向、村头的一颗古树、一座不起眼的寺庙都蕴含着能量,会指引特色小镇的成功。


能量设计在小镇的设计中是如何构成的?

能量设计源于道家思想,特色小镇是一个从无到有的过程,道家有云:道生一,一生二,二生三,三生万物。社会发展看到了“产业平衡的大道”才生了“特色小镇”的初衷,发现“政府+市场”的能量,规划了能创造万物的小镇三阶段。


1.0引爆阶段——政府主导,撬动市场,引入企业

2.0孵化阶段——政府引导,市场主体,企业运作

3.0加速阶段——政府服务,市场规范,企业拓展


小镇设计,属于社会形态的设计,如何从无到有,把一个完整的小型社会的闭环构成设计出来,我们回到世界发展的原点,一切从原点出发。

设计一个“社会”的形成,需要考虑的远不是房地产产业链的结构可以替代的,我们需要推演世界空间时间各类事物关系,从而找到平衡尺度的工具。

最后发现,其实远在五千年前,这个工具已经拥有了,中国的中庸之道也好,道家的此消彼长也好,老祖宗已经帮我们解答了,所以,特色小镇的设计,我们从道家阴阳五行八卦中找到了平衡——


乾主天,政策是特色小镇的天时,国家政策、地方政策、产业政策、小镇政策、人才政策,五大政策的创新,为小镇铺好大道。


坤主地,空间是特色小镇的物质形态,从决策咨询、规划设计、施工建设、到材料设备、维护运营,空间是基础。


艮主山,产业才是发展的靠山,无论是主导产业、配套产业,包括日后的植入产业、转型产业,以及服务产业,构成了小镇的生产生活系统。


巽主风,良好的运营系统能让小镇乘风而上,从初期的政府主导,小镇管委会的服务创新保障小镇产业落地,平台公司的组织,内容公司的活动,小镇公民的公约,让小镇的服务完善。


坎主水,金融为财源,企业所需的税收补贴,政府的引导基金,民间社会资本的导入,创新金融模式以及传统金融的投资,疏通整个小镇的金融系统是维持生产生活的核心要素。


震主雷,科技是第一生产力,技术研发,产品设计、实体应用、场景展示,成果交易,科技是保证小镇发展的动力。


离主火,互联网则是小镇繁荣的一把火,信息时代的基础设施、数据平台、企业应用及个人应用,在未来的智慧小镇,互联网+的时代,离不开这把持续燃烧的火。


兑主泽,文化是一个小镇的魅力所在,历史建筑和文化的保护,传统工艺的传承,包括品牌创新及迭代发展,都属于小镇发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。


政策+空间+产业+运营+金融+科技+互联网+文化的全局设计,构成了小镇发展的能量。


△位于中华道教名山—金坛茅山的东方盐湖城


而特色小镇的评估标准,从能量设计的角度来看,遵从五行平衡原则——


人才基础是,企业人才、政府人才、科研高校及第三方人才素质决定了小镇第一前景;



实施主体是,考量政府的主导能力,企业投资比例,第三方平台的动力等等;


发展阶段是,小镇迭代思维影响发展的决策思路,代表着主导能力的眼光;


经济基础是,不一样的产业类型,企业现状,产业链结构,是否有希望升级产业链?


地理条件是,考量小镇周边城市群、城市线、交通时间、区位用地等。

                      

五行相生相克,小镇设计,平衡是原则,人是原点。


结语

人立于天地。小镇的能量是围绕天地之间的人设计的,城市的规划尺度考虑的是机动车的尺度,而小镇的交通尺度考虑的是人。

这也是为什么特色小镇一般以三平方公里为规划基础,所谓生产、生活、生态、生意融合,实质就是围绕高端人群和创业者的需求,塑造高品质的三平方公里的“十分钟步行工作生活圈”。

从产业的规划来看,工业园的主体是独立封闭而易于管理的企业工厂,关注的重点是大中型企业,其规划设计侧重点是物流。特色小镇是为了激发企业与社会人才的创新动力,关注的重点是产业生态链,营造高端人才集聚的要素。

运用能量设计的理念,找到特色小镇发展的灵魂,才真正找到适合中国城市化合理的方式。

来源:任浩设计


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